Cú hích cho thị trường bất động sản

Nghị định có nhiều điểm mới tiến bộ được kỳ vọng sẽ tác động một phần tích cực vào sự vận hành của thị trường BĐS trong thời gian tới.

Nghị định 02 thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Nghị định 76 chỉ quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS tối thiểu 20 tỷ đồng và căn cứ để xác định mức vốn pháp định này. Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2020 (có hiệu lực từ 1.1.2021) đã chính thức bãi bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS.  

Điều 4 Nghị định 02 tiếp tục bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án BĐS căn cứ theo quy mô sử dụng đất (không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên) cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu này. Như vậy, Nghị định 02 đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án BĐS, bảo đảm sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh BĐS và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020.

Nghị định 02 yêu cầu doanh nghiệp BĐS, Ban Quản lý dự án BĐS và sàn giao dịch BĐS phải công khai thông tin trên website của doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án và sàn giao dịch các thông tin về doanh nghiệp; về BĐS đưa vào kinh doanh; thông tin về thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; thông tin về số lượng, loại sản phẩm BĐS được kinh doanh, đã bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua, và còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đây là một quy định mới so với Nghị định 76, cụ thể hoá quy định tại điều 6 Luật Kinh doanh BĐS 2014 về việc công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh. Quy định này nếu được triển khai hiệu quả trên thực tế, sẽ giúp người dân có nhu cầu mua BĐS có thể tham chiếu được thông tin về các BĐS mà doanh nghiệp đang kinh doanh, đặc biệt là thông tin về việc chủ đầu tư có đang thế chấp BĐS, dự án hay không.

Một điểm mới của Nghị định 02 là ban hành mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú để thống nhất áp dụng, trong đó quy định rất rõ ràng và chi tiết các quy định liên quan tới “Phần sở hữu chung”, “Phần sở hữu riêng”, “Kinh phí bảo trì”, “Bảo hành”, “Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua”, “Quyền và nghĩa vụ của các bên”… là một bước tiến quan trọng về tính pháp lý đối với các sản phẩm BĐS này. 

Liên quan tới các mẫu hợp đồng kinh doanh BĐS được ban hành kèm theo Nghị định 02, các nhà đầu tư BĐS cũng cần đặc biệt lưu ý về tính bắt buộc áp dụng đối với các mẫu hợp đồng này. 

Liên quan tới nhóm quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, điều 9 Nghị định 02 đã đưa ra nguyên tắc: Các dự án BĐS quy định thực hiện chuyển nhượng gồm: Dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 và dự án BĐS được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020; các dự án BĐS không thuộc diện nêu trên thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Nghị định 02.

Như vậy, chỉ những dự án được chấp thuận nhà đầu tư (theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 29 Luật Đầu tư 2020) hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 thì áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Các dự án đã được cấp quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật đầu tư trước đây (Luật Đầu tư các năm 2005, 2014…) hoặc các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, sẽ áp dụng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS khi có hoạt động chuyển nhượng dự án.

Bên cạnh đó, các bên có nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS cần đặc biệt lưu ý rằng Nghị định 02 đã bổ sung thêm điều kiện đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS so với các điều kiện đã được quy định tại điều 49 của Luật Kinh doanh BĐS 2014. Cụ thể, dự án phải “đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án được phê duyệt”. Đây là điều kiện mới, yêu cầu cao hơn đối với dự án BĐS dự kiến chuyển nhượng khi so sánh với quy định trước đây chỉ yêu cầu dự án “phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.

Nghị định 02 chỉ gói gọn trong 16 điều khoản cùng các mẫu hợp đồng, nhưng được kỳ vọng sẽ khắc phục một phần những thiếu sót, bất cập của thị trường BĐS trong thời gian qua.

PV (tổng hợp)