Phát triển các khu dân cư, đô thị: Cung có vượt xa cầu?

Khu tái định cư phường Ngọc Châu (TP Hải Dương) với hơn 100 suất đất đã được bán hết nhưng đến nay vẫn rất ít nhà ở được xây dựng

Liệu nguồn cung đất ở có đang vượt quá xa so với nhu cầu thực?

Mua nhiều, xây ít

Cả tháng nay, bà Nguyễn Thị Hằng ở khu đô thị Lê Thanh Nghị (TP Hải Dương) chạy ngược, chạy xuôi dồn dịch tiền để đặt mua 2 suất đất ở khu đô thị mới Tân Phú Hưng. Bà Hằng kể: “Ông hàng xóm nhà tôi mới mua 1 suất đất ở đấy trước Tết Nguyên đán với giá 14 triệu đồng/m2 mà nay có người trả 19 triệu đồng/m2”. Đó là nguyên nhân khiến bà Hằng muốn mua đất để bán lại kiếm lời chứ không phải mua để ở.

Cuối năm 2017, Công ty CP Đấu giá Sao Khuê tổ chức thành công đấu giá đợt 2 khu tái định cư phường Ngọc Châu. Ông Tạ Quang Đãng, Giám đốc công ty kể: “Khu đất này không được đẹp vì có nhiều mồ mả nên ban đầu chúng tôi cứ băn khoăn sợ đấu giá không thành công. Thế mà cuối cùng có tới hơn 800 hồ sơ tham gia đấu giá 100 suất đất. Nhiều lô đất bán được với giá gần gấp đôi so với dự kiến. Nhiều lô đất sau đấu giá đã được sang tay với giá cao hơn. Nhưng đến nay đã gần 6 tháng mới chỉ có một vài hộ động thổ”.

Mặc dù bảng giá đất được tỉnh ban hành hằng năm nhưng giá rao bán đất ở vẫn liên tục tăng chóng mặt. Khung giá đất tỉnh quy định hầu như chỉ để phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng, còn đối với giao dịch mua và bán ít có ý nghĩa. Ở nhiều nơi, đất được chào bán với giá gấp đôi, thậm chí gấp 5 lần định giá của Nhà nước. Người bán nhiều khi không biết giá bán bao nhiêu là phù hợp mà chỉ căn cứ vào xung quanh rao bán ra sao để phát giá.

Hiện nay có hai nhóm rao giá đất. Một là những người rao giá để bán, có thể giao dịch được. Hai là, một số người lợi dụng hạ tầng, quy hoạch rao bán nhằm dò xét động thái của người mua. Sau đó, phải vài tháng đến một năm mới quyết định giá bán.

Ông Phạm Viết Nhanh, Trưởng Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng) cho biết: “Nếu nhà đầu tư thu gom đất vô tội vạ, rất có thể họ đang tích tụ bong bóng bất động sản”.

Nguồn cung tăng mạnh

Khu đô thị Đại Sơn (Chí Linh) như một công trường khai thác đất sét

Theo Sở Xây dựng, trong tổng số 121 dự án khu dân cư, khu đô thị có chủ trương của tỉnh, đến nay đã có 95 dự án được phê duyệt quy hoạch, trong đó 90 dự án đang triển khai đầu tư. 28 dự án cơ bản hoàn thành hạ tầng và đưa vào sử dụng với diện tích đất ở là 118,7 ha. Hiện có 58 dự án khu dân cư, khu đô thị đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc đang hoàn thiện thủ tục đầu tư, với hơn 578 ha dành cho đất ở... Ngoài ra, có 5 dự án đang trong quá trình xác định chủ đầu tư, dự kiến sẽ tạo ra gần 167 ha đất ở như khu đô thị mới phía đông mở rộng, khu đô thị mới phía bắc cầu Hàn, phía nam TP Hải Dương… Theo một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, quy hoạch đất ở của Hải Dương hiện đã có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở, đất ở đến năm 2030.

Do nguồn cung khá dồi dào như vậy nên ở một số khu dân cư, đô thị, việc tiêu thụ khó khăn.

Theo đại diện chủ đầu tư khu dân cư Thanh Quang-Quốc Tuấn (Nam Sách), do khó khăn trong giải phóng mặt bằng nên dự án đã phải điều chỉnh quy hoạch khu vực chợ Rồng, dẫn đến chậm tiến độ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Vì vậy đến nay doanh nghiệp mới bán được khoảng 50% đất ở. Còn ngay tại TP Hải Dương và huyện Gia Lộc, nhiều khu dân cư, đô thị của Công ty CP Tập đoàn Nam Cường Hà Nội, Công ty CP Đầu tư Newland, Công ty CP Đầu tư bất động sản Thành Đông, Công ty CP Tập đoàn Quang Giáp... vẫn còn rất nhiều đất ở chưa có người dân xây dựng nhà để ở.

Theo đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng, các dự án phát triển khu dân cư, đô thị đã góp phần quan trọng bảo đảm đất ở, nhà ở, tạo nguồn lực quan trọng cho ngân sách nhà nước… Mặc dù vậy, để nâng cao chất lượng quy hoạch và phát triển đô thị cần tăng cường kiểm soát hiệu quả việc sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa. Các cấp, các ngành liên quan cần thống nhất để kiểm soát chặt chẽ quá trình hình thành hàng hóa bất động sản, nhất là trong định giá đất, chống thất thu ngân sách nhà nước.

THÀNH LONG