"Khoảng lặng" thị trường nhà đất

THỨ TƯ, 28/09/2022 10:03:25

Thị trường nhà đất ở Hải Dương đang chững lại, số giao dịch ít hẳn dù giá tại nhiều khu vực vẫn neo ở mức cao.


Nhiều tháng nay, lượng hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất tại Phòng Công chứng số 1 giảm trung bình hơn 15% qua mỗi tháng (ảnh minh họa)

 
Nhiều tháng nay, thị trường nhà đất trong tỉnh tương đối trầm lắng và giá vẫn ở mức cao.

Ít giao dịch 

Những điểm mới của Nghị quyết 18 Hội nghị Trung ương 5 về lĩnh vực đất đai đã có những tác động trực tiếp tới thị trường nhà đất trong thời gian qua, trong đó đối tượng chịu tác động lớn là nhà đầu tư với lo ngại sẽ gặp khó khăn khi thực hiện các giao dịch, hay vấn đề "ôm" đất sẽ bị đánh thuế cao, khó sinh lời. Đây là nguyên nhân khiến thị trường nhà đất trầm lắng. 

Vài tháng nay, Văn phòng kinh doanh bất động sản Hùng Nam ở phường Quang Trung (TP Hải Dương) tương đối vắng cả khách hỏi mua lẫn nhờ bán. Thời điểm thị trường sôi động cuối năm ngoái và đầu năm nay, mỗi ngày văn phòng thực hiện trung bình 10 giao dịch, cao điểm có ngày lên đến 20 giao dịch, trong đó 70% là đất ở, nhà ở dân cư. “Từ tháng 4 đến nay, lượng giao dịch thông qua văn phòng chúng tôi giảm mạnh. Có thời điểm cả tháng không phát sinh giao dịch, thậm chí không có khách hàng liên hệ tư vấn”, anh Tạ Quang Nam, chủ văn phòng này cho biết.

Văn phòng kinh doanh bất động sản của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Vinpark Land, ở phường Hải Tân (TP Hải Dương) cũng trong tình cảnh tương tự. Theo anh Vũ Hoàng Nam, nhân viên kinh doanh, giao dịch gần như “đóng băng” nhiều tháng nay. “Thị trường nhà đất vốn sôi động chủ yếu do nhà đầu tư “ôm” đất trong ngắn hạn rồi đẩy ra thị trường hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, gần đây loại hình này dù có giao dịch nhưng rất ít, người mua chủ yếu có nhu cầu về nhà ở thực sự, hoàn toàn vắng bóng nhà đầu tư ngắn hạn”, anh Nam thông tin.

Dù thị trường kém sôi động song giá giao dịch nhà đất vẫn ở mức cao. Tại TP Hải Dương, giá đất dân cư trong ngõ rộng khoảng 3 m (ô tô đi lại được) ở khu vực gần một số trục đường chính như Nguyễn Lương Bằng, Vũ Hựu dao động từ 30-36 triệu đồng/m2. Đất khu vực giáp đường Điện Biên Phủ (phường Cẩm Thượng) có giá 36-37 triệu đồng/m2. Một số khu vực ngõ nhỏ giao dịch từ 15-27 triệu đồng/m2. Được biết, những mức giá này vẫn giữ nguyên so với nhiều tháng trước.

Đặc biệt, giá nhà đất trên một số tuyến trung tâm như Trần Hưng Đạo, Phạm Ngũ Lão được rao bán với mức giá hơn 220 triệu đồng/m2. Chị Phạm Thị Ánh Nguyệt, nhân viên một văn phòng kinh doanh bất động sản ở TP Hải Dương cho biết: “Đây là đất dân cư nhưng mức giá lại thuộc phân khúc cao cấp. Người mua thường là để kinh doanh. Thậm chí không phải một người mua được mà là một nhóm người cùng hùn vốn để mua. Nhiều năm nay văn phòng tôi chưa thực hiện giao dịch nào về nhà đất trên những tuyến đường siêu đắt đỏ này”.

Đối với các huyện, giá giao dịch phụ thuộc cả vào vị trí cũng như tình hình phát triển của từng huyện. Đất giáp các tuyến đường trục của huyện Bình Giang có giá từ 35 triệu đồng/m2. Tại huyện Ninh Giang, đất giáp đường trục huyện giá từ 25 triệu đồng/m2. Đất giáp đường trục lớn của xã Đoàn Tùng (Thanh Miện) có giá từ 50 triệu đồng/m2...

Một phân khúc thị trường nhà đất khác cũng trong cảnh vắng lặng, đó là đất ở, nhà ở ven dự án khu đô thị hình thành trong tương lai như bắc cầu Hàn, tây Nam Sách, Trạm Bóng... Thời gian trước, đất ở "ăn theo" dự án này bị "thổi" giá do qua nhiều "cầu". Vì nhiều lý do, những dự án khu đô thị, dân cư này chưa được mở bán khiến phân khúc này mất tính hấp dẫn. Tâm lý một số nhà đầu tư ngắn hạn muốn thu hồi vốn nên chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, chưa xảy ra tình trạng bán tháo.

Cũng có một số nhà đầu tư ngắn hạn chấp nhận cắt lỗ lên đến 3-4 triệu đồng/m2 để “đẩy hàng” nhanh song do mặt bằng giá vẫn cao nên nhiều người vẫn tiếp tục nghe ngóng thêm mà chưa xuống tiền. Vợ chồng chị Nguyễn Thị Hà ở thị trấn Gia Lộc tích góp được một số tiền song gần 2 tháng nay chưa thể “chốt” được mảnh đất để an cư. “Thấy thị trường chững lại, vợ chồng tôi tính tìm mua đất để được mức giá tốt, song thực tế mức giá ở những nơi mình muốn mua gần như không thay đổi so với hồi đầu năm”, chị Hà chia sẻ.

Treo biển “bán nhà gấp” đã lâu nhưng căn nhà trên đường Trần Hưng Đạo (TP Hải Dương) có giá rất đắt đỏ
Khó khăn

Theo giới kinh doanh bất động sản trong tỉnh, nguyên nhân chính khiến thị trường nhà đất chững lại thời gian qua là do cạn dòng vốn. Nguồn tiền này thường đến từ thị trường chứng khoán và ngân hàng. Thông thường, khi đầu tư chứng khoán có lãi, nhiều nhà đầu tư sẽ chuyển một phần tài sản sang nhà đất. Giai đoạn cuối tháng 3, đầu tháng 4, thị trường chứng khoán giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư thua lỗ. Thị trường nhà đất khi đó bắt đầu giảm tốc. Sau đó, do cạn room tín dụng, các ngân hàng bắt đầu chọn lọc trong cho vay, nhất là các khoản vay liên quan đến đầu tư nhà đất. Ngoài ra, lo ngại sẽ bị đánh thuế cao, khó sinh lời cũng khiến các nhà đầu tư "ngồi im". 

Giá neo ở mức cao nhưng khả năng thanh khoản không tương xứng đang khiến thị trường nhà đất dần rơi vào trạng thái bong bóng. Theo nhiều văn phòng kinh doanh nhà đất, lượng người dân đổ tiền vào thị trường này trong 2 năm qua tương đối nhiều. Phần lớn nguồn vốn đến từ ngân hàng. Ngân hàng siết tín dụng, lãi suất rục rịch tăng khiến nhà đầu tư đã "ôm" đất phải tìm cách bán để cắt lỗ. Nếu cắt lỗ quá sâu thì khó thu hồi vốn, cắt lỗ quá nông thì khó bán. Vòng luẩn quẩn này khiến nhiều nhà đầu tư đứng trước kịch bản "sống dở chết dở" trên đống tài sản. “Từ nay đến cuối năm sau, nếu các ngân hàng tiếp tục thắt chặt nguồn vốn, lãi suất cho vay tăng sẽ khiến nhiều nhà đầu tư phải bán tháo hoặc lâm vào cảnh vỡ nợ nếu không tìm kiếm nguồn huy động vốn thay thế tiền vay ngân hàng”, ông Vũ Văn Phường ở phường Hải Tân, một người kinh doanh nhà đất tự do hơn 6 năm nay nhận định.
HÀ KIÊN - ĐỖ QUYẾT